資産が大台突破するとわかったらどーする？？その２：不動産投資
すがじんです。こんにちは＾＾
「今日からあなたは金融資産1億円を手にします」と言われたらどうします？「え？？1億！？100万とか1000万とかじゃなく、1億！？？ウソでしょ！？？」となりません？ヤバいですね～もう動揺、パニック、オーマイガッ！！今日は続編
目次
富裕層関連情報のサーフィン
保険営業のMDRTホルダーであるSCYから保有する保険および自分の考え方を滅多切りにされた「不動産投資」という単語を聞いたのが前編のおわり
前編→金融資産1億円突破するとわかったらどーする？？ - 金融資産1億円への道とその後
それからしばらく考えていたこと
『億の金融資産って、そこらの投資信託にお金預けて、ホントに何もしなくても年利3%で300万産むよなぁ』
『しかも投資信託によってはリターン結構違うよなぁ』
『ひょっとしたら投資先によって、色々とリターン違うんじゃないだろうか？』
このときは、資産の種類によって、どういう特性があるかはわかっていなかった
リスクという言葉も「危ない度じゃなくて、変動の度合でしょ？」程度の認識
とにかくこの先どうすればよいか、道しるべが欲しくて、色々ググってみた
『金融資産が億を超えるとなんと富裕層というらしい！！俺、フユウソウなのか(;´∀｀)』
『富裕層向けのサービスって色々あるらしい』
プライベートバンキングサービスやら富裕層向けSNS/インナーサークルやら
『ただ、今はネットの時代だし、そこまで高額なフィー出さなくても情報が取りやすい時代なはず』
と思ったら、やっぱりあるんですね、情報プラットフォーム
ZUU ONLINE：https://zuuonline.com/
主催は野村証券の営業No1の冨田和成さん。色々と本も出してる。同年代、やるなぁ(´ー｀)
さっそく有料会員になって読み漁る日々
さすが、富裕層向けの営業経験に基づく、具体的で多様な情報は、むちゃくちゃ刺激的だった
『月額1500円でこんな情報得られるなんて、本当にいい時代だなぁ』
『確かに、富裕層にとっては、不動産投資とか当たり前っぽい』
『私募債とかあるんだ。お金あると、投資の幅も広がっていくんだなぁ』
『プライベートカンパニーとか作ったりするんだ。ちょうど会社作ってみたいとおもってたんだよなぁ』
これから金融資産1億円を目指す皆様にはホントおススメです！！
今の暮らしを普通に過ごしてたら、今の人たちに囲まれてたら、まず出会わない情報に触れることができる
そのような情報に当たり前のように触れてると、そのうちどうアプローチしていこうか意識が働くようになります
不動産投資ってどんな感じなの？
情報を読み漁る日々を過ごす中、ZUU ONLINEからこんなセミナーの案内メールが来た
「【参加費1500円が無料】「10年で純資産1億円を築く」ZUU online主催 お金と時間の学校【不動産投資編】」
類似セミナー→【不動産投資】はじめのゼロ歩！
『こんな勉強会までやってくれるんだ！ありがたい』
もともと不動産投資については疑いの目を持ってたすがじんでした
理由は、、、
- 株や投資信託の金融資産とのすみわけをどう考えればいいかわからない
- 借金をして投資をする意味が分からない
- そもそも自分はやってないって業者多すぎ
これまで電話営業してくる不動産投資斡旋業者に聞いてみても、納得できる答えが聞けなかった
だから不動産投資のことを怪しいと思っていた
そもそも「自分はやりませんが、売りつけます」って姿勢、どうなのよ？？
ただ、確かに富裕層は不動産投資をしているようだ
『野村証券をバックボーンにしたZUUONLINEの勉強会なら、納得できる理由が得られるかもしれない』
日曜の真っ昼間、積極的に情報を取りに行った
ざっと100人程度はいた気がする。「こんなに来るんだ！？」とビビった記憶あります
当時のすがじんのメモ、こんな感じ
- 不動産投資の特徴のひとつは、安定した家賃収入が得られること
- 最大のリスクは空室リスクであり、そのリスクの少ない物件を選ぶことが大切
- 日本な人口が減っていくが、東京都心だけは増えている
- 日本がこれから単身者や高齢者が増えていく中で、1Rマンションはこれからも安定した投資先となる
- 借金できるのはサラリーマンの信用によるものであり、借金の返済は実質的に借主がやってくれる
- 投資家は、ローンを組むための信用と、ローン返済の時間を投資することで、長期的に安定資産を形成することになる
- 不動産賃貸による所得は、サラリーマンの給与所得と合算することが国に認められている（経費を計上できる）
- 新築1Rは、手にしてからすぐに価値が3割落ちる（販売業者の販管費）
- 中古1Rは、新築に比べて価格は安く、10数年にわたって存続した実績があり、建設の不良が出尽くしたことを証明している
- この業者は営業マン全員が中古1Rを保有している（自分の経験談として語れる）
国内不動産投資のメリットや注意点は、今となってはもっとたくさんの実践知として吸収していますが、上記メモだけでも本当に目からウロコだった
何よりもともとすがじんが持っていた疑問を、質疑とかではなく、セミナー本編で説明してくれているのが好印象だった
その会社さんはこちら。一部上場企業です
色々優良な会社さんあるとは思いますが、すがじんのつたない経験で、信頼できる会社さんでした
セミナーのご多分に漏れず、そのまま営業窓口が用意されていた
入場当初はセミナー聞いてソッコー帰ろうと思っていた
セミナー聞いた後は、『具体的な物件でもっと深く勉強してみよう』と思い、営業窓口に乗り込んだっけ
そこで、今となっては若手にして営業No1の座を勝ち取ったSNJと出会うことになります
今となっては、すがじんは区分マンションを数戸保有。意識ある友人をSNJに紹介することもあります
紹介してほしい人は個別連絡ください、個別レクチャもします笑
物件を保有するまでの経緯や保有した後の実例は、別途触れてみようと思います
借金ってただの経営手段、サラリーマンの特権じゃん
このセミナーで衝撃的だったのは、「借金はサラリーマンの信用がないとできないものである」「サラリーマンの特権である」ということ
『そりゃそうだよな、銀行は返してくれる人にしか貸さないわな。安定志向の権化だもん』
そして、「不動産投資ローンでは、住宅ローンよりも多くの借り入れができる」ということ
『どういうことだ？？同じ借金なのになぜこうも違う？？』
当時は、まったく意味が分からなかった
それぞれの借金は目的が違うわけで
自分用のお金を生まない住宅に対するローンなのか、他人に貸し出して家賃収入を生む資産に対する投資ローンなのか
つまり、借金を返済する人が、自分だけである住宅ローンなのか、部屋の借主と自分の両者である投資ローンなのか、という違い
金融機関は、不動産そのものと投資ローンを申し込む個人を評価して、貸し出すかを決める
そのうえで、お金が返ってくると評価しているから、多くの額を不動産投資ローンに貸し出すという判断をしている
この構造をすっと腹落ちさせるのには、数週間を要した
腹落ちしたら、急にBS（貸借対照表）のイメージが頭に沸いた
会社経営するなら、普通に借金するよね。負債の部だ、レバレッジ（てこ）だ！！
個人も不動産経営するなら、普通に借金していいじゃん。負債の部だもん
会社は借入をするときは過去の決算書や未来の事業計画を評価される。新興企業だとちょっと大変＞＜
個人はサラリーマンとしての安定性を評価される。信用ある会社で普通にサラリーマンしてればほぼ当たり前に借りられる。楽
『これって借金しなきゃ損じゃね？？』
『そもそも億の金融資産ができるし、ローンがうまくいかなかったら、その金融資産で返済すりゃいいじゃん』
『本気で取り組んでみたら、必ず勉強になるから、うまくいってもいかなくても将来に向けた肥やしになるじゃん』
ということで、紹介された物件3戸すべて購入する、という判断を下すのでした
この詳細はまた別途
それにしても、「借金は悪」って感覚、どこでどう植え付けられたんだろ？？
そのうち触れてみようと思います
おわりに
ZUUONLINEに出会い、不動産セミナーに出てみて、本当に頭が働いた
1年後、金融資産が大台突破したら、自分はどうしているんだろう？
会社に所属してもっと色々な事業を創っている？あるいは会社を立ち上げて色々やっている？？
結果→金融資産1億円を突破した後、生き方の選択 - 金融資産1億円への道とその後
どっちに転んでも、サラリーマンとしての特権である借金枠は使い切りたい
仮に残り1年でサラリーマンを終えるなら？
サラリーマンであるうちに、会社立ち上げてもうまく回せるように色々見識を広げて、取り組んでおきたい
不動産だけでなく、色々な資産の種類を理解してみよう！
ということで、平日の早朝深夜や土日を資産の勉強に充てるという1年になるのでした
今振り返ると、本気の勉強だから、充実してたなぁ
でも、当時は家族には色々と負担をかけた＾＾；
だから、今は家族との時間を本当に大事にしています(^_-)-☆
ではまた次回！！
P.S.
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連打もウェルカム、すがじん、喜びます＾＾
推薦図書
しっかり1億円貯める月1万円投資術：元プライベートバンカーの本。国内不動産投資の解説あり
